« SLe régime fiscal applicable à la vente de biens immobiliers en Israël, notamment en matière d’héritage, a connu de nombreuses évolutions au cours de la dernière décennie. Depuis la loi d’orientation des priorités nationales adoptée par la Knesset en août 2013, les règles d’imposition relatives à la plus-value immobilière se sont sensiblement durcies. Il est donc essentiel de bien comprendre les conditions d’exonération ou d’imposition dans le cadre de la revente d’un bien reçu en héritage.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition (ou sa valeur estimée dans le cas d’un héritage). En Israël, cette plus-value est, en principe, imposable au moment de la vente. Le taux de taxation est fixé, depuis une réforme de 2012, à 25 % sur le gain réalisé.
Cependant, certains mécanismes d’exonération ou de réduction d’impôt existent, notamment dans le cadre d’une succession.
Héritage et imposition : suis-je concerné par la taxe de plus-value (mas shevach) ?
En Israël, lorsqu’un bien immobilier est reçu en héritage et revendu par l’héritier, il est possible – sous certaines conditions strictes – de bénéficier d’une exonération totale de la taxe sur la plus-value (en hébreu : מס שבח – mas shevach).
Jusqu’à récemment, cette exonération s’appliquait de manière plus systématique. Aujourd’hui, elle est conditionnée au respect de plusieurs critères cumulés, que nous détaillons ci-après.
1. Le bien doit être un appartement déjà existant
L’exonération ne s’applique qu’aux biens immobiliers construits et existants au jour de la succession. Un terrain nu ou un projet en construction n’ouvre pas droit à cette exonération.
2. L’héritier doit être un proche parent du défunt
La loi exige un lien de parenté étroit entre le défunt et l’héritier. Sont notamment concernés:
- les enfants, petits-enfants;
- le conjoint du défunt ;
- le conjoint d’un descendant.
Un héritier sans lien familial proche avec le défunt ne peut prétendre à l’exonération.
3. Le défunt ne devait posséder qu’un seul bien immobilier au moment de son décès
C’est l’une des conditions les plus restrictives : l’exonération ne s’applique que si le défunt ne possédait qu’un seul appartement au jour de son décès. En revanche, le nombre de biens détenus par l’héritier lui-même est sans incidence.
4. Le défunt aurait pu bénéficier de l’exonération s’il avait vendu le bien de son vivant
L’héritier se trouve placé dans la situation juridique du défunt. Si ce dernier, de son vivant, avait pu bénéficier d’une exonération de la taxe de plus-value, alors l’héritier y aura également droit. Dans le cas contraire, la vente par l’héritier sera soumise à imposition.
Pour apprécier cette condition, les autorités fiscales tiennent compte :
- des autres biens immobiliers détenus par le défunt ;
- des biens appartenant à son conjoint, même en cas de séparation de biens ;
- des biens détenus par des enfants mineurs du défunt.
Tous ces éléments peuvent faire obstacle à l’exonération, car ils peuvent être comptabilisés comme des biens supplémentaires.
Exemple pratique
Paul hérite d’un appartement de sa mère. Celle-ci était veuve et ne possédait aucun autre bien immobilier. Si elle avait vendu son appartement de son vivant, elle aurait pu bénéficier d’une exonération fiscale. Dans ce cas, Paul pourra lui aussi bénéficier de cette exonération au moment de la revente.
En revanche, si la mère de Paul possédait, en plus de cet appartement, un terrain ou un autre logement (même en indivision ou détenu par un enfant mineur), l’exonération pourrait être refusée.
Une fiscalité technique, une vigilance nécessaire
La fiscalité immobilière en Israël, particulièrement lorsqu’elle croise le droit des successions, est complexe. Une relecture rigoureuse des titres de propriété, des registres fiscaux et du statut des autres biens du défunt s’impose avant toute revente.
Un certain nombre de stratégies peuvent être mises en œuvre pour optimiser la transmission et la vente, notamment par voie de donation anticipée ou de planification successorale, à condition d’être encadrées par un professionnel du droit.
Conclusion
La vente d’un bien immobilier reçu en héritage en Israël peut donner lieu à une exonération de la taxe sur la plus-value, mais uniquement si plusieurs conditions strictes sont réunies. L’analyse de la situation doit être faite au cas par cas, avec une attention particulière portée au nombre de biens détenus par le défunt et à ses droits à exonération potentiels.
Dans ce contexte, la consultation d’un avocat spécialisé en droit fiscal, immobilier et successoral est fortement recommandée. Elle permettra de sécuriser la transaction, d’éviter des erreurs coûteuses, et de s’assurer du respect des obligations fiscales en vigueur en Israël.
⚖️ Cet article est à visée purement informative et ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.
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