Par Maître Aime-Haviv TANGY – Avocat et Notaire en Israël
Cabinet d’Avocats et de Notariat TANGY – Plus de 20 ans d’expérience
Vous êtes propriétaire d’un appartement en Israël ? Êtes-vous certain que vos droits sont juridiquement protégés ?
De nombreux propriétaires en Israël pensent, à tort, que la signature d’un contrat d’acquisition, le paiement intégral du prix ou même l’occupation de leur appartement depuis plusieurs décennies suffisent à garantir définitivement leurs droits de propriété.
Or, il n’en est rien !
Une situation particulièrement préoccupante concerne les appartements dont les droits de propriété n’ont jamais été définitivement inscrits au registre foncier israélien, communément appelé le Tabou (טאבו).
Un article récemment publié dans la presse israélienne attire l’attention sur cette problématique, à travers plusieurs décisions judiciaires particulièrement révélatrices.
Certains propriétaires découvrent, parfois après 30 ou 40 années, que leur appartement n’est toujours pas enregistré à leur nom ou que les formalités d’enregistrement n’ont jamais été achevées.
Cette situation peut entraîner des conséquences juridiques, financières et successorales considérables.
1. Le Tabou : une formalité essentielle pour sécuriser votre propriété
En Israël, le registre foncier, appelé Lishkat Rishoum HaMekarka’in (לשכת רישום המקרקעין), constitue l’instrument central de publicité des droits immobiliers.
Lorsqu’un appartement est acquis, la signature du contrat de vente ne signifie pas nécessairement que le transfert de propriété est définitivement réalisé.
Conformément à l’article 7 de la loi israélienne sur les biens immobiliers de 1969 (חוק המקרקעין, תשכ”ט–1969), une transaction immobilière soumise à inscription n’est en principe achevée que par son enregistrement. Avant cette inscription, elle constitue un engagement à réaliser une transaction.
Il convient toutefois de distinguer les immeubles inscrits au Tabou de ceux dont les droits sont encore gérés par l’Autorité foncière israélienne ou par une société chargée des inscriptions (Hevra Meshakenet).
Un appartement payé intégralement n’est donc pas nécessairement un appartement dont la propriété est définitivement enregistrée.
2. Des propriétaires contraints de saisir les tribunaux après plusieurs décennies
L’article de presse évoque notamment trois situations illustrant les difficultés rencontrées par les propriétaires.
Premier cas : un appartement dont l’enregistrement n’a jamais été finalisé
Des propriétaires ayant acquis leur bien découvrent que les démarches d’inscription n’ont pas été accomplies correctement.
La difficulté apparaît souvent lorsque le vendeur, le promoteur ou les intervenants de l’époque ne sont plus disponibles pour signer les documents nécessaires.
La régularisation peut alors nécessiter une procédure judiciaire.
Deuxième cas : un terrain enregistré au nom d’une personne décédée depuis longtemps
L’article rapporte également une affaire concernant un terrain acquis avant la création de l’État d’Israël.
Au fil des décennies, des difficultés documentaires et successorales ont empêché la régularisation de la propriété.
Cette situation démontre que le temps écoulé ne suffit pas à résoudre une anomalie foncière et que les héritiers peuvent se retrouver confrontés à des démarches particulièrement complexes.
Troisième cas : un bien immobilier dont la situation demeure incertaine après 40 années
Une autre affaire concerne une famille ayant acquis un appartement dans les années 1980.
Malgré une occupation prolongée et l’existence de documents contractuels, les droits n’avaient pas été correctement enregistrés.
La famille a dû engager une procédure afin de faire reconnaître ses droits et permettre leur inscription.
Ces exemples montrent que les difficultés d’enregistrement ne concernent pas uniquement les acquisitions récentes.
3. Quels sont les risques d’un appartement non enregistré correctement ?
L’absence d’inscription définitive peut avoir plusieurs conséquences importantes :
- Lors de la vente : difficultés à démontrer la propriété, retards dans la transaction et exigences supplémentaires de l’acquéreur ou de sa banque.
- Lors d’une succession : complications pour les héritiers, notamment lorsqu’ils résident à l’étranger ou que certains documents ont disparu.
- Lors d’une demande de financement : difficultés pour constituer une hypothèque ou obtenir un crédit bancaire.
- En présence de litiges : nécessité éventuelle de rechercher d’anciens contrats, des procurations, des preuves de paiement ou de saisir le tribunal.
- Sur le plan financier : frais supplémentaires d’avocat, de géomètre, de traduction, de recherche documentaire ou de procédure judiciaire.
Il est important de souligner qu’une inscription manquante ne signifie pas automatiquement que l’acquéreur a perdu tous ses droits. Toutefois, elle peut rendre leur preuve et leur exercice beaucoup plus difficiles.
4. Comment vérifier si votre appartement est correctement enregistré ?
La première démarche consiste à obtenir un extrait récent du registre foncier israélien, appelé Nessah Tabou (נסח טאבו).
Ce document permet notamment de vérifier :
- L’identité des propriétaires officiellement inscrits.
- La désignation du bien et les références cadastrales (Goush et Helka).
- La quote-part des droits détenus.
- L’existence d’hypothèques, de saisies ou de restrictions.
- La présence d’annotations préventives (He’arat Azhara).
- L’existence éventuelle d’une inscription en copropriété (Bayit Meshoutaf) et d’une sous-parcelle individualisée (Tat-Helka).
Lorsque le bien n’est pas encore enregistré individuellement au Tabou, d’autres attestations peuvent être nécessaires auprès de l’Autorité foncière israélienne ou de la société chargée de la gestion des droits.
Attention : une simple annotation préventive au Tabou ne constitue pas nécessairement une inscription définitive de propriété.
5. Que faire lorsque l’enregistrement n’a jamais été effectué ?
La régularisation dépend de la situation juridique et documentaire du bien.
Elle peut nécessiter plusieurs interventions :
Une recherche juridique et foncière approfondie : examen des anciens contrats, vérification des inscriptions existantes et identification des obstacles à la régularisation.
La reconstitution du dossier immobilier : récupération des actes de vente, attestations fiscales, procurations, documents successoraux et autres justificatifs.
Une intervention auprès des administrations : démarches auprès du Tabou, des autorités fiscales, de l’Autorité foncière israélienne ou de la société gestionnaire.
Une procédure judiciaire, lorsque cela s’avère indispensable : notamment pour obtenir un jugement déclaratif reconnaissant les droits de propriété ou permettant de surmonter l’absence de documents et de signatures nécessaires.
Chaque situation nécessite une analyse spécifique. Il n’existe pas de solution unique applicable à tous les immeubles.
6. Une vigilance particulière pour les propriétaires francophones et les héritiers résidant à l’étranger
Notre cabinet rencontre régulièrement des situations dans lesquelles des biens immobiliers ont été acquis en Israël il y a plusieurs dizaines d’années, parfois par des parents aujourd’hui décédés.
Les héritiers découvrent alors que l’appartement n’a jamais été inscrit définitivement au nom de leurs parents, alors même que ces derniers en avaient payé le prix et en avaient eu la jouissance pendant de nombreuses années.
Dans les successions internationales, notamment entre la France et Israël, ces irrégularités peuvent considérablement compliquer les opérations de transmission, de partage ou de vente.
Il est donc particulièrement recommandé de procéder à une vérification juridique du bien du vivant de son propriétaire, plutôt que de laisser aux héritiers le soin de résoudre ultérieurement une situation ancienne.
7. Notre conseil : n’attendez pas de vendre ou de transmettre votre appartement pour vérifier son inscription !
Un contrôle préventif peut permettre d’identifier une anomalie avant qu’elle ne se transforme en contentieux long et coûteux.
Même si vous occupez votre appartement depuis 20, 30 ou 40 ans, il est essentiel de vous assurer que les droits figurant au registre correspondent exactement à votre situation juridique.
Être propriétaire dans les faits et disposer d’un titre de propriété définitivement inscrit ne sont pas toujours deux situations identiques.
Le Cabinet d’Avocats et de Notariat TANGY à votre disposition
Fort de plus de 20 années d’expérience, notre cabinet accompagne notamment les propriétaires et leurs héritiers dans les domaines suivants :
- Vérification et analyse des inscriptions au Tabou.
- Régularisation des droits immobiliers.
- Successions immobilières en Israël et entre la France et Israël.
- Procédures judiciaires de reconnaissance des droits de propriété.
- Sécurisation juridique des transactions immobilières.
Vous possédez un appartement en Israël et vous ignorez si votre propriété est correctement enregistrée ?
Nous vous invitons à faire vérifier votre situation avant qu’une difficulté ne survienne.
Maître A.H. TANGY
Avocat et Notaire en Israël
Cabinet d’Avocats et de Notariat TANGY
Netanya – Israël
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Cet article est publié à titre d’information juridique générale. Chaque situation immobilière doit faire l’objet d’une analyse individuelle au regard des documents et inscriptions existants.
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