L’achat d’un bien immobilier en Israël représente un investissement important, tant sur le plan financier qu’administratif. Parmi les éléments à ne pas négliger figure la taxe d’acquisition, appelée Mass Rehisha, dont les modalités ont été profondément modifiées ces dernières années. Cette fiscalité constitue un volet essentiel de toute transaction immobilière.
Une taxe incontournable dans tout achat immobilier
Tout acquéreur d’un bien immobilier en Israël est tenu de s’acquitter de la taxe d’acquisition dans un délai de 60 jours suivant la signature du contrat de vente. Le calcul de cette taxe repose sur un système de tranches progressives. Ces dernières ont été ajustées ces dernières années, modifiant sensiblement la fiscalité applicable à différents profils d’acheteurs.
Des taux différenciés selon le statut de l’acheteur
Les tranches de taxation ne sont pas uniformes : elles varient selon que l’acheteur est un résident israélien, un nouvel immigrant (olé hadash), ou un étranger.
Ainsi, les acheteurs non-résidents, bien souvent déjà propriétaires de biens à l’étranger, ne bénéficient plus des avantages liés à l’acquisition d’un premier logement. Le législateur a souhaité établir un traitement équitable entre les investisseurs étrangers et les résidents israéliens multipropriétaires.
Quels sont les taux applicables ?
1. Résident israélien – Première acquisition (chiffres 2024) :
| Tranche de prix (NIS) | Taux appliqué |
| 0 – 1,978,745 | 0 % |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3,5 % |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5 % |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8 % |
| > 20,183,565 | 10 % |
2. Résident étranger ou résident israélien – Achat supplémentaire :
| Tranche de prix (NIS) | Taux appliqué |
| 0 – 6,055,070 | 8 % |
| > 6,055,070 | 10 % |
3. Nouvel immigrant (Olé Hadash) :
Depuis la réforme de 2024, il existe 2 types de réductions pour les Olim Hadachim, en fonction de la date d’alyah et de la date d’achat. Ceux qui ont fait leur alyah avant le 15.08.2024 peuvent choisir de quelle réduction ils souhaitent bénéficier.
| Tranche de prix (NIS) | Taux appliqué |
| 0 – 1,978,745 | 0 % |
| 1,978,745 – 6,000,000 | 0,5 % |
| > 6,000,000 | Taux normal |
Attention : statut d’Olé Hadash à bien vérifier
Les taux réduits prévus pour les nouveaux immigrants sont attractifs, mais encore faut-il remplir strictement les conditions pour en bénéficier.
Ainsi, un acquéreur français peut acheter un bien immobilier en Israël avant son aliyah, à condition que celle-ci ait lieu dans l’année suivant l’acquisition. Il pourra alors demander un remboursement partiel de la taxe d’achat, sous réserve de démontrer que le bien constitue sa résidence principale permanente.
Une jurisprudence récente est venue préciser ces conditions :
- La résidence dans le bien acquis doit être effective, permanente et personnelle ;
- L’intention de résider dans le bien ne suffit pas à elle seule.
À défaut, l’acheteur pourrait être contraint de rembourser les avantages fiscaux perçus à tort.
En résumé
L’acquisition immobilière en Israël ne s’improvise pas, et les implications fiscales doivent être anticipées dès les premières étapes du projet. Une analyse précise du profil de l’acheteur et de ses objectifs permet d’optimiser la charge fiscale. Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est vivement conseillé afin de sécuriser la transaction et de bénéficier des régimes les plus favorables.
⚖️ Cet article est à visée purement informative et ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.
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