Par Maître Tangy, avocat¬aire
Le marché immobilier israélien traverse une période paradoxale. Alors que les taux d’intérêt ont légèrement reculé et que les prix des logements affichent une faible baisse, les ménages continuent de subir une pression financière croissante. Les dernières données de la Banque d’Israël montrent que l’accès à la propriété devient plus difficile que jamais.
Des emprunts toujours plus lourds
Près d’un emprunteur sur deux contracte aujourd’hui un prêt immobilier dont le financement dépasse 60 % de la valeur du bien, tandis que les mensualités représentent plus de 30 % du revenu disponible du foyer. Cette situation traduit une dépendance accrue au crédit et une diminution du pouvoir d’achat des ménages.
Le montant moyen d’un crédit immobilier atteint désormais 1,1 million de shekels, soit environ 300 000 shekels de plus qu’au début de l’année 2021. Parallèlement, la durée moyenne des prêts s’élève à 27 ans, se rapprochant de la limite réglementaire fixée à 30 ans.
Une baisse des taux encore insuffisante
Bien que les taux directeurs aient été réduits de 0,5 % au cours du premier semestre et que les prix des logements aient légèrement diminué, ces évolutions restent insuffisantes pour alléger véritablement la charge des acquéreurs.
Cette situation s’explique notamment par les ventes réalisées les années précédentes dans le cadre de montages financiers différés, dont les financements ne se concrétisent qu’aujourd’hui. En outre, une baisse limitée des prix ne compense pas les fortes hausses accumulées ces dernières années.
Des refinancements en forte progression
Face au coût élevé des emprunts, les propriétaires cherchent à renégocier leurs crédits. Les refinancements ont ainsi atteint un niveau record d’environ 25 milliards de shekels au premier semestre. Toutefois, la majorité de ces opérations est réalisée au sein de la banque d’origine, ce qui limite la concurrence entre établissements financiers.
Selon les données disponibles, seule une minorité d’emprunteurs sollicite plusieurs banques avant de choisir son financement, réduisant ainsi leurs possibilités d’obtenir de meilleures conditions.
Les mesures des autorités
La Banque d’Israël a progressivement renforcé la réglementation afin de limiter certains mécanismes de financement proposés par les promoteurs immobiliers, notamment les prêts à remboursement différé. L’objectif est de réduire les risques pesant sur les ménages et sur le système bancaire.
Le gouvernement, quant à lui, peine encore à mettre en œuvre des réformes structurelles capables de faire baisser durablement le coût du logement.
Quelles perspectives ?
Malgré ces difficultés, la demande immobilière demeure soutenue. Les ménages continuent d’acheter, souvent dans l’espoir d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt qui allégerait leurs mensualités. Les professionnels du secteur estiment néanmoins que le marché entre dans une phase d’adaptation à un environnement durablement marqué par des prix élevés et un coût du crédit plus important qu’au cours de la décennie précédente.
Conclusion
L’évolution actuelle du marché immobilier israélien illustre les limites d’une simple baisse des taux lorsque les prix des logements restent élevés. Pour de nombreux ménages, l’allongement de la durée des prêts devient la principale solution pour accéder à la propriété, au prix d’un endettement plus long et plus important. Les prochains mois seront déterminants pour mesurer l’impact des politiques monétaires et des réformes attendues sur l’accessibilité au logement.
Maître TANGY
Avocats & Notaire www.avocatisrael.com